🏠 Nýjar leiðir á fasteignamarkaði: sameignarfyrirkomulag og áhrif þess á kaupendur

Á síðustu mánuðum hefur komið fram nýtt fyrirkomulag á íslenskum fasteignamarkaði sem miðar að því að hjálpa fólki að komast inn á markaðinn með minni útborgun. Þetta kallast sameignarfyrirkomulag eða meðfjárfesting, þar sem fjárfestingarsjóður tekur þátt í íbúðakaupum með einstaklingum og á hluta fasteignarinnar ásamt kaupanda.

Grein Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) fjallar ítarlega um kosti og galla þessa fyrirkomulags, sem hefur vakið mikla athygli meðal fyrstu kaupenda og þeirra sem leita leiða til að brúa bilið milli leigu og eignar.

📉 Minni útborgun – en minni eignamyndun

Helsti kostur sameignarfyrirkomulagsins er að það léttir greiðslubyrði og lækkar útborgunarkröfu. Til dæmis getur einstaklingur keypt íbúð með 10% eigin framlagi og 65–70% íbúðaláni, en fjárfestingarsjóður leggur til 20–25%.

Þetta getur gert mörgum kleift að komast inn á markaðinn sem ella ættu ekki kost á því.

Á móti kemur að eignamyndun er hægari, þar sem sjóðurinn á sinn hluta íbúðarinnar og kaupandinn greiðir leigu fyrir afnot af þeim hluta. Leigan safnast upp og er gerð upp við lok samnings, oft eftir allt að 10 ár. Samkvæmt útreikningum HMS getur uppsöfnuð leiga numið um 9 milljónum króna fyrir 70 milljóna króna íbúð eftir 10 ár, miðað við 2,5% verðbólgu.

💡 Fyrirkomulagið getur hentað ákveðnum hópum

Þrátt fyrir aukinn heildarkostnað getur úrræðið verið raunhæfur valkostur fyrir fólk sem hefur ekki aðgang að hefðbundnum lánaleiðum. Það auðveldar fyrstu kaupendum að eignast heimili og eykur húsnæðisöryggi þeirra, jafnvel þótt eignamyndun sé hægari.

HMS bendir þó á að þeir sem hafa möguleika á hefðbundinni fjármögnun séu almennt betur settir án stuðnings sjóða. Sameignarfyrirkomulagið getur hins vegar verið tímabundin brúarlausn – leið til að hefja eignamyndun í stað þess að vera áfram á leigumarkaði.

🏗️ Hvar er þessi leið í boði?

Samkvæmt HMS hafa sex byggingarfyrirtæki stofnað sérstaka sjóði sem bjóða þessa leið fyrir nýbyggingar í sinni eigu:

• Kauplykill.is
• REIR20.is
• ÞGsjodur.is
• Umbra20.is
• Safir20.is
• Öxar20 (á vegum Öxar ehf.)

Sjóðirnir bjóða almennt 20–25% meðfjárfestingu, og eru allir reknir af eignarstýringarfélaginu Stefni hf., hluta af samstæðu Arion banka.

🔍 Hvað ætti fólk að hafa í huga?

Þó sameignarfyrirkomulag geti létt greiðslubyrði er mikilvægt að gera sér grein fyrir heildaráhrifum til langs tíma.

• Leigan fyrir hlut sjóðsins safnast upp og greiðist við lok samnings.
• Kaupandi ber alla ábyrgð á daglegu viðhaldi og rekstri eignarinnar.
• Sjóðurinn tekur þátt í stærri viðhaldsverkefnum í hlutfalli við sinn eignarhlut.
• Ef fasteignaverð lækkar fellur leigan að hluta eða öllu leyti niður, en aðeins eftir að eigið fé kaupanda er uppurið.

Þetta krefst því skýrs skilnings á áhættu og ávinningi — bæði hvað varðar greiðslubyrði og eignamyndun.

🔚 Niðurstaða

Sameignarfyrirkomulagið er áhugaverð nýjung á íslenskum fasteignamarkaði. Það auðveldar inngöngu fyrstu kaupenda, en á móti kemur að heildarkostnaður og eignamyndun breytast.

Fyrir suma getur þetta verið mikilvægur stökkpallur yfir á markaðinn; fyrir aðra kann hefðbundin leið að henta betur.

Það mikilvægasta er að fólk hafi aðgang að skýrum upplýsingum, geti borið saman valkosti og tekið upplýsta ákvörðun út frá eigin stöðu og framtíðarplönum.