📈 Markaðsvirkni og samningsstaða
- Á fyrstu fjórum mánuðum ársins 2025 var virkni á fasteignamarkaði í meðallagi.
- Í júní voru þinglýstir 991 kaupsamningar, meðalvelta á hvern samning 75,6 m.kr. 💵
- Markaðurinn var í jafnvægi ⚖️ – hvorki seljenda- né kaupendamarkaður.
- Fasteignaverð hefur hækkað um 8% 📈 frá 2022, en lántaka minnkað um 45%.
- 59% nýrra fasteignalána eru verðtryggð, 41% óverðtryggð.
🏗️ Nýbyggingar og framboðsmisræmi
- Nýjar íbúðir seljast hægar ⏳ – meðalsölutími 140–175 dagar (aðrar: 70–75).
- Nýjar íbúðir eru of stórar miðað við raunverulega eftirspurn 📏.
- 80% nýrra íbúða fóru til fjárfesta 🏦 sem leigja þær út.
🏠 Staða leigumarkaðarins árið 2025
💰 Verð og framboð
- Meðalleiga í janúar 2025: 220.000 kr. 💵
- Helmingur samninga á markaðsverði (35% einstaklingar / 30% félög).
- Leiguverð hefur hækkað að raunvirði 📈 – óhagnaðardrifin félög dragast aftur úr.
- 70% samninga bundnir við vísitölu 📊 og uppfærðir mánaðarlega 📆.
- Aðeins 8% leigja af eigin vilja árið 2024 😕 (24% árið 2021).
- 82% telja framboð á hentugu húsnæði vera mjög lítið 🚫.
🏦 Húsnæðisbætur
- HMS greiddi 918 m.kr. til 17.100 umsækjenda í janúar 2025.
- Hækkun bóta ést upp af hærri leigu 📈.
- Leigufjárhæð hækkaði um 10% milli janúar 2024 og 2025.
🔮 Spár og framtíðarhorfur 2025–2030
🏘️ Íbúðaskortur og framboð
- Íbúðaskuld 2024: 15.000 íbúðir ➜ gæti orðið 20.000 árið 2027.
- Árleg þörf: 2.500–5.000 nýjar íbúðir til ársins 2034, allt að 5.000 á ári til 2050.
- Árið 2026 er aðeins vænst 1.406 nýrra íbúða 📉 – minna en helmingur af framboði 2024–2025.
📉 Verðþróun og vextir
- Vextir líklega lækka á næstu árum.
- Leiguverð hækkar hraðar en fasteignaverð 📈.
- Lækkandi vextir gætu minnkað álag, en leiguverð hækkar samt.
- Vítahringur: hærri leiga ➜ verðbólga 🔥 ➜ hærri vextir ➜ erfiðara að kaupa.
⚠️ Félagsleg og efnahagsleg þróun
- Hlutfall fólks 25–49 ára á leigumarkaði gæti náð 55%.
- Þeir sem ekki geta keypt leigja í staðinn ➜ arðbært fyrir fjárfesta 💼.
- Staða leigjenda líkleg til að versna 😞 ef ekkert breytist.
- Stjórnvöld hafa sett húsnæðisstefnu til 2038 🧭 og rýmkað heimildir lífeyrissjóða til fjárfestinga í leigufélögum (20% ➜ 50%).
- HMS telur að auka þurfi uppbyggingu í almenna íbúðakerfinu ❤️ til að mæta þörfum þeirra sem standa höllustum fæti.
💡 Niðurstaða
Fasteignamarkaðurinn á Íslandi stendur frammi fyrir verulegum áskorunum. Þrátt fyrir að markaðurinn sé í jafnvægi núna, þá er ljóst að framboð nýrra íbúða nær ekki að mæta þörfinni, sérstaklega fyrir fyrstu kaupendur.
Lausnir þurfa að beinast að því að auðvelda ungum fjölskyldum að komast inn á fasteignamarkaðinn, frekar en að þær þurfi að vera föst í sívaxandi leigukostnað.