Á vef Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) birtist nýlega grein sem vakti verðskuldaða athygli:
Greinin lýsir nýjum leiðum þar sem fjárfestingarsjóðir, á vegum byggingarfyrirtækja, leggja fram 20–25% hlut í íbúðarkaupum fyrstu kaupenda. Markmiðið er gott – að auðvelda fólki að komast inn á fasteignamarkaðinn.
En niðurstaðan er sláandi: kaupendur greiða í raun leigu fyrir eigin heimili, á verðtryggðum 5% vöxtum, og eignamyndun þeirra er nánast engin.
💡 „Sameign” sem er í reynd skuld
Samkvæmt HMS-greininni er fjárfesting sjóðanna í reynd eins konar verðtryggt eingreiðslulán, þar sem kaupandi:
- greiðir 5% „leigu” af framlagi sjóðsins árlega (verðtryggt),
- safnar upp skuld sem er greidd við sölu eftir allt að 10 ár,
- og tapar öllu sínu eigin fé áður en sjóðurinn tekur á sig nokkurn hluta taps.
Þetta fyrirkomulag léttir greiðslubyrði tímabundið, en dregur jafnframt úr eignamyndun og gerir heildarkostnað til lengri tíma hærri en við hefðbundna lántöku. Það er í raun leiga í dulargervi eignarhalds — þar sem áhættan er öll hjá kaupanda, en ávöxtunin hjá sjóðnum.
⚖️ Ný nálgun: Eignamyndun án leigu, áhættudreifing án skuldsetningar
Þetta er nákvæmlega sá vandi sem Fasteignafélagið er stofnað til að leysa. Í stað þess að byggingaraðili „leigi” út hluta íbúðarinnar til kaupanda, leggur sjálfstætt meðfjárfestingarfélag fram 10–30% eigið fé með kaupendum – án leigu, án vaxta og án skuldsetningar.
Hvernig virkar það?
- •Kaupandi leggur fram a.m.k 10% eigið fé.
- •Fasteignafélagið leggur til 10–30% sem raunverulegt equity.
- •Bankinn lánar 70–85% samkvæmt hefðbundnu greiðslumati.
- •Þegar eignin hækkar í verði, deila kaupandi og Fasteignafélagið ávinningnum.
- •Ef hún lækkar, bera báðir hluta af tapi – engin skuld, engin frestun.
Þannig færist áhættan af skuld yfir í samábyrgð, og ávinningurinn verður sameiginlegur.
📊 Munurinn í tölum
HMS-greinin sýnir að kaupandi í „sameignarfyrirkomulagi” getur eftir 10 ár verið með rúmar 2 m.kr. í hreinni eign, á meðan hefðbundinn kaupandi hefði haft 11 m.kr.
Í líkani Fasteignafélagsins heldur kaupandinn raunverulegu eignarhlutfalli sínu frá fyrsta degi og deilir virðisaukningu í stað þess að safna upp leigu- eða vaxtaskuld.
“Eignamyndun án skuldsetningar.”
| Eiginleiki | Sameignarfyrirkomulag | Fasteignafélagið |
|---|---|---|
| Mánaðarleg leiga | 5% árlega (verðtryggt) | 0 kr. |
| Eignamyndun | Mjög hæg (2 m.kr. á 10 árum) | Raunveruleg frá degi 1 |
| Áhætta við verðfall | Kaupandi tapar öllu fyrst | Sameiginleg áhætta |
| Virðisaukning | Lækkar vegna uppsafnaðrar leigu | Deilir í hlutfalli við eignarhlut |
| Heildarkostnaður | Hærri en hefðbundin lán | Engin aukagjöld |
🌍 Samfélagslegur ávinningur
Fasteignafélagið er ekki byggingarfyrirtæki, heldur vettvangur sem brúar bilið milli einstaklinga og fjármagnsmarkaða. Fjárfestar fá stöðuga ávöxtun (12–16% IRR) með áþreifanlegum samfélagslegum áhrifum – fleiri heimili, aukið húsnæðisöryggi og lægri inngönguhindranir.
Markmið félagsins er skýrt:
10.000 heimili á næstu 10 árum
🔄 Hvernig þetta breytir leiknum
Það sem byggingaraðilasjóðirnir gera í dag er fjárhagslega skiljanlegt, en samfélagslega takmarkað. Það sem Fasteignafélagið gerir er að breyta leigufé landsmanna í eiginfjármyndun.
Það er raunveruleg nýsköpun á íslenskum fasteignamarkaði – þar sem tækni, fjármál og samfélagsábyrgð mætast.
✍️ Niðurstaða
HMS hefur með nýju greininni opnað mikilvæga umræðu um þessi nýju „sameignarlíkön”. Við tökum undir þá greiningu að þau geta hjálpað fólki tímabundið — en við bætum við:
Lausnin er ekki að fresta eignamyndun, heldur að endurhugsa hana.
Fasteignafélagið býður upp á raunverulega samvinnu milli einstaklinga og fjárfesta, þar sem báðir aðilar standa jafnfætis og byggja upp verðmæti saman. Það er framtíðin í húsnæðismálum á Íslandi.
Viltu læra meira?
Skráðu þig á biðlista okkar og fáðu frekari upplýsingar um hvernig meðfjárfesting getur hjálpað þér að eignast þitt draumaheimili.
Skrá mig á biðlista